Imposto de Renda – Guarde seus recibos – Parte II
Hoje vamos falar sobre o ganho de capital na alienação de bens imóveis. (IN SRF 84/2001). Em edição anterior, falamos da importância de se guardar por cinco anos os recibos de despesas incorridas e que podem ser deduzidas dos rendimentos oferecidos à tributação (Imposto de Renda) na declaração de ajuste anual.
Nesta nota jurídica, estamos abordando a importância da manutenção de recibos para comprovar o custo de aquisição do imóvel no momento da venda. Por exemplo, melhorias no imóvel, aumento de área, etc, devem ser comprovados para que sejam acrescidos ao custo de aquisição e, com isso, reduzir o imposto sobre o ganho de capital auferido no momento da venda.
Salientamos ainda que, tão importante quanto a manutenção dos recibos por todo o período em que o contribuinte for proprietário do imóvel, é a idoneidade e aceitação de tais recibos pelo fisco. Os requisitos indispensáveis para que um comprovante seja aceito pelo fisco será tratado em outra oportunidade.
O que é o ganho de capital  – É a diferença positiva (lucro) entre o valor de alienação do bem imóvel e o custo de aquisição. Evidentemente, se não houver lucro na venda do imóvel, não há ganho de capital a ser tributado, e nada deve ser pago.
No caso de inventário, o ganho de capital é apurado pela diferença entre o valor de aquisição declarado pelo de cujus e o valor de aquisição declarado pelo herdeiro ou meeiro. Ou seja, se o imóvel for declarado pelo herdeiro pelo mesmo valor que estava declarado pelo de cujus, não há ganho de capital neste momento.
Como é declarado o ganho de capital – A declaração de ganho de capital é feita através de formulário próprio, que deve ser baixado do site da Receita Federal e feita a cada evento ou fato gerador (ou seja, sempre que houver a alienação de um bem imóvel, com lucro).
Como calcular
1-O valor da alienação é o da transação do bem. Consta da escritura ou do contrato de compra e venda.
2-O valor do custo de aquisição às vezes não é muito fácil de determinar, pois quanto mais tempo você fica com um imóvel, maiores as probabilidades de você fazer alguma reforma e agregar valor ao imóvel. A Receita Federal definiu algumas regras através da IN 84 2001 sobre quais valores podem ser computados como custo e, para o caso de bens imóveis, são:
-i. os dispêndios com a construção, ampliação e reforma, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes, e com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes;
-ii. os dispêndios com a demolição de prédio construído no terreno, desde que seja condição para se efetivar a alienação;
iii. as despesas de corretagem referentes à aquisição do imóvel vendido, desde que tenha suportado o ônus;
iv. os dispêndios pagos pelo proprietário do imóvel com a realização de obras públicas, tais como colocação de meio-fio, sarjetas, pavimentação de vias, instalação de redes de esgoto e de eletricidade que tenham beneficiado o imóvel;
v.o valor do imposto de transmissão pago pelo alienante na aquisição do imóvel;
vi.o valor da contribuição de melhoria;
vii. os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel;
viii. o valor do laudêmio pago, etc.;
Convém salientar que, para serem considerados custos de aquisição, todos esses dispêndios devem ser comprovados conforme as regras da Receita Federal, e incluídos nas declarações de rendimentos anuais dos proprietários. Por isso a importância da manutenção de recibos idôneos em bom estado de conservação, por todo o período em que o contribuinte for proprietário do imóvel e até a comprovação do eventual ganho de capital.
Observação, imóveis adquiridos até 31/12/1988 possuem um tratamento especial, que reduz o imposto a ser pago.
QUAL É A PARTE DO LEÃO?
O imposto sobre o ganho de capital é de 15% sobre o ganho obtido na venda do imóvel, e não pode ser compensado na declaração de ajuste anual. Deve ser feita uma declaração específica e o pagamento feito até o último dia útil do mês subseqüente ao da percepção dos ganhos. Por exemplo, se o imóvel foi vendido (e o valor recebido!) em 15 de julho, o ganho de capital apurado deve ser oferecido a tributação, e o imposto pertinente deve ser recolhido até 31 de agosto do mesmo ano.
Assim, manter recibos idôneos de reformas e ampliações, são importantes para reduzir o valor do imposto sobre o ganho de capital decorrente da venda de bem imóvel.
(Maria Cleci Coti Martins, advogada (OAB SC-048829)